W dniu 16 czerwca 2020 r. Sąd Apelacyjny w Krakowie w sprawie o sygn. I ACa 84/20 oddalił apelację strony pozwanej – wspólnoty mieszkaniowej, a tym samym potwierdził, iż wspólnota mieszkaniowa nie może samodzielnie podejmować decyzji o odłączeniu dostaw żadnych mediów do poszczególnych lokali. Jest to zarówno naruszenie zasad współżycia społecznego, jak i przekroczenie nadanych przez ustawodawcę wspólnocie mieszkaniowej uprawnień.
Sprawa ta trafiła pod rozstrzygnięcie sądów na skutek wniesienia przez powódkę powództwa o ustalenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej o odłączeniu jej dostaw ciepłej wody. Uzasadnieniem działań wspólnoty był fakt zalegania przez powódkę z opłatami i w konsekwencji obciążanie tymi kosztami pozostałych członków wspólnoty. Powódka wskazała, iż uchwała jest sprzeczna z prawem i nieważna, a postępowanie wspólnoty godzi w zasady współżycia społecznego i jest całkowicie samowolne.
Sąd I instancji uwzględnił żądanie stwierdzenia nieważności uchwały. Na skutek wniesionej przez wspólnotę mieszkaniową apelacji, także Sąd II instancji podzielił stanowisko Sąd I instancji wskazując, że powstająca z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa (art. 6 ustawy o własności lokali) nie może wkraczać w sferę własności nieruchomości z wyjątkiem ściśle określonych w ustawie uprawnień. Zakres tych uprawnień wynika z art. 16 ustawy o własności lokali, a związany jest także z wykonywaniem przez członka wspólnoty obowiązków wynikających z art. 13 i 14 ustawy. Powyższe dotyczy podstawowych powinności wynikających z ustawy. Nie wywiązywanie się z obowiązków i nie przestrzeganie zasad obowiązujących we wspólnocie uprawnia jej członków do podjęcia uchwały uregulowanej w art. 16 ustawy w postaci podjęcia uchwały o wystąpieniu z powództwem w którym wspólnota żąda sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości, a właścicielowi lokalu sprzedanego w tym trybie nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego. Przepis ten przyznaje wspólnocie najdalej idącą dotkliwą sankcję za nie wywiązywanie się z obowiązków członka wspólnoty. Zarazem ta szczególna regulacja prowadzi do stwierdzenia, że wspólnota nie może wkraczać we władztwo lokalu w inny sposób poza określonym w art. 13 ust. 2 ustawy, a tym samym nie może podejmować decyzji o odłączeniu dostaw mediów do poszczególnych lokali.
Zaznaczono, iż ustawodawca traktuje ocięcie dostaw mediów jako wyjątek a uprawnienia w tym zakresie są ograniczone do wskazanych ustawowo podmiotów, które nadto są ograniczane także czasowo. Do podmiotów tych nie jest zaliczana wspólnota mieszkaniowa nawet pomimo zawarcia umowy z firmą energetyczną na dostawę ciepła i ciepłej wody, bowiem nie stanowi to o tym, że wspólnota jest jego sprzedawcą.
Nadto wskazane zostało, iż powód, w tym będący członkiem wspólnoty mieszkaniowej, wykazujący interes prawny w stwierdzeniu nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej sprzecznej z prawem może skutecznie wytoczyć powództwo na podstawie art. 189 k.p.c. i art. 58 § 1 k.c. Nie ma zatem zastosowania art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali i tym samym 6 tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały.