Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem sądów powszechnych, wspartym uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2012 r. w sprawie o sygn. akt: II CZP 41/12, art. 433 k.c. nie stanowi podstawy odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wylaniem wody w budynku z lokalu do innego lokalu.
Art. 433 k.c. stanowi, że za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.
Pogląd ten, jakkolwiek kontrowersyjny i budzący wątpliwości w przeszłości, należy uznać za przyjęty i stanowiący punkt odniesienia dla sporów powstałych na gruncie zalań sąsiedzkich. A jak pokazuje praktyka, takich sporów jest bardzo wiele.
Kto zatem odpowiada za zalanie? Odpowiedź wydawałaby się na pozór oczywista. Sąsiad z góry, czyli ten, kto nas zalał. Co jednak, gdy kto inny jest właścicielem lokalu, od strony którego doszło do zalania, a kto inny w danym czasie mieszkał w danym miejscu, np. najemca? A co jeśli przyczyną zalania jest awaria infrastruktury należącej do części wspólnej, znajdująca się pomiędzy lokalami?
Odpowiedź na wszystkie te pytania powinien dać nam art. 415 k.c. Skoro bowiem odpowiedzialność za szkodę następuje na zasadzie winy, to za koszty remontu winien zwrócić nam ten, kto faktycznie szkodę wyrządził i komu możemy przypisać winę. Może to być właściciel mieszkania, o ile do zalania doszło z jego winy (odpowiedzialność umowna lub ustawowa za utrzymanie urządzeń), może to być najemca, jeśli np. poprzez niewłaściwą eksploatację doprowadził do zalania albo też wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia, o ile do awarii doszło w wyniku zaniechań w zakresie konserwacji rur czy urządzeń wchodzących w skład części wspólnych.
Wniosek zatem jest jeden. Zanim zdecydujemy się podjąć dalej idące kroki, musimy ustalić stan faktyczny, a przede wszystkim to, jak doszło do zalania i kto jest za to odpowiedzialny. Jak już znajdziemy winnego, wówczas pozostaje zwrócić się do niego lub bezpośrednio do jego ubezpieczyciela z roszczeniem o naprawienie szkody. O ile nie uda się sprawy załatwić polubownie, pozostaje nam droga sądowa.